Un bailleur peut-il échapper à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués à son locataire si les désordres sont dus aux parties communes en copropriété ?
Le 19 juin 2025, la Cour de cassation a jugé que le bailleur d’un local commercial ou d’un logement doit intervenir concrètement pour garantir à son locataire une jouissance paisible et ne peut pas se contenter de signaler le problème au syndic lorsque l’immeuble est en copropriété (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 19 juin 2025, Pourvoi n° 23-18.853)
En l’espèce, une société a pris à bail commercial un local qui a fait l’objet de dégradations importantes du plafond à la suite d’infiltrations en provenance de la toiture.
Les fuites d’eau, dues à l’état de vétusté de la toiture, ont créé des trous et auréoles dans les faux plafonds des locaux pris à bail.
Des dalles gondolées menaçaient de tomber et d’autres présentaient des tâches d’humidité à proximité des éclairages.
Or, le bail prévoyait « que le bailleur est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y procéder, pendant la durée du bail, à toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ».
De plus, selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail.
En outre, ce même article impose au bailleur de « délivrer » à son locataire la chose en bon état de réparations.
Ainsi, pendant la durée du bail, le bailleur doit faire procéder à toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Au cas présent, la locataire a vainement mis en demeure son bailleur de procéder à des travaux de reprise.
Elle a donc initié une procédure judiciaire afin de demander au juge de condamner le bailleur à lui payer le montant du devis des travaux de reprise des faux plafonds qu’elle avait fait établir.
La Cour de cassation a considéré, sur le fondement des dispositions légales précitées, que le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués et de faire procéder aux réparations des faux-plafonds dès lors qu’ils avaient été rendus nécessaires par des fuites d’eau provenant d’une toiture vétuste, peu important qu’elles n’aient pas été liées à son défaut de diligences auprès du syndic de copropriété.
Ainsi, selon la haute Cour, dès lors qu’un bailleur est informé de désordres affectant son local, il doit y remédier et, à défaut d’exécuter lui-même les travaux de reprise, il est tenu d’avancer à son locataire les sommes nécessaires à leur exécution.
Si le bailleur ne s’exécute pas, il devra indemniser son locataire de son préjudice de jouissance subi à compter du jour où il en été informé jusqu’à sa cessation.
Les juges ajoutent que lorsque les locaux loués à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués.
Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués.
Il en résulte que la responsabilité du bailleur peut être engagée dès lors qu’il est informé de la survenance de désordres et qu’il ne prend aucune disposition pour y remédier.
Cette décision est particulièrement importante en pratique puisque de nombreux bailleurs croient, à tort, pouvoir s’exonérer de leurs obligation légale de garantie quand l’origine du sinistre provient de parties communes.
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Anthony Bem
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