La valeur du bien acquis par une SCI peut-elle être portée à l’actif du patrimoine de la caution pour le calcul du taux de disproportion de son cautionnement ?
Les personnes qui se sont portées cautions solidaires du remboursement de prêt auprès de banques disposent de nombreux moyens de défense.
L’argument relatif à la disproportion d’un cautionnement est l’un de ces arguments que la caution peut utilement opposer à la banque afin de se libérer définitivement de son obligation de garantie.
En pratique, la banque doit obligatoirement, préalablement à la conclusion d’un cautionnement, effectuer les vérifications nécessaires permettant de s’assurer que le cautionnement n’était pas disproportionné aux facultés financières de la caution.
Cette obligation se concrétise par la demande de signature d’une « fiche de renseignements patrimoniaux » supposée comprendre les informations patrimoniales et financières des cautions.
Cependant, certaines fiches n’ont de « fiche de renseignements patrimoniaux » que le nom.
L’affaire jugée le 2 février 2021 par la Cour d’appel de Montpellier illustre un nouvel exemple.
La Cour d’appel a en effet débouté la Caisse d’Épargne de sa demande de condamnation d’une caution associée d’une SCI en raison de la disproportion de son cautionnement par rapport à ses revenus et patrimoine mais surtout compte tenu de l’absence de possibilité de prise en compte de la valeur du bien acquis par la SCI à l’actif du patrimoine de la caution pour le calcul de son taux d’endettement. (Cour d’appel de Montpellier, 2 février 2021, N°18/01747).
En l’espèce, par acte notarié, la banque a prêté à une SCI un prêt destiné au financement de deux logements existants sans travaux.
Par acte sous seing privé les dirigeants de la SCI se sont portés cautions personnelles et solidaires du remboursement du crédit par la société.
Compte tenu des échéances de crédit impayées, la banque a sollicité le paiement de la dette auprès des cautions et engagé une procédure de saisie immobilière à l’encontre de l’une d’elle.
La caution a invoqué utilement le fait que lors de la conclusion du prêt, son cautionnement était manifestement disproportionné à ses biens et revenus.
En effet, pour mémoire, selon l’article L.341-4 du code de la consommation dans sa rédaction alors applicable.
Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.
L’article L. 341-4 du code de la consommation n’impose pas au créancier professionnel tel le banquier de vérifier la situation financière de la caution lors de son engagement, laquelle supporte, lorsqu’elle l’invoque, la charge de la preuve de démontrer que son engagement de caution était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus.
Pour soutenir la disproportion de son engagement à sa date, la caution a fait état de ses revenus et patrimoines.
La banque a invoqué le fait que la caution était associée de la SCI et que le prêt était destiné à financer l’acquisition de deux appartements loués et produisant des revenus fonciers.
Au regard de la situation personnelle de la caution, la Cour d’appel a jugé que, lors de son engagement de caution, elle ne disposait d’aucun patrimoine de sorte que son engagement était disproportionné donc privé d’effet.
À cet égard, les juges ont relevé que la caution n’était pas propriétaire des biens que le crédit consenti allait lui permettre d’acquérir.
Ainsi, la Cour a jugé que les 50 parts sur 100 que la caution détenait dans cette SCI n’étaient pas alors constitutives d’un patrimoine.
En outre, les juges ont pris en compte le fait que l’engagement de caution était contracté pour un montant de 215.800 €, alors que la valeur estimée des biens financés était de 166.000 € correspondant au montant du prêt.
De plus, la valeur réelle des biens financés s’est avérée moindre puisque les ventes, volontaire pour un lot, forcée pour l’autre ont été réalisées pour 109 000 € au total.
Enfin, les juges ont considéré que les revenus déclarés par la caution dans la fiche de renseignements patrimoniaux de la banque à hauteur de 19 000 € (1583 €/mois), ne lui permettaient assurément pas de faire face à l’engagement de caution, ce d’autant plus qu’ils n’étaient plus d’actualité au moment de celui-ci, puisqu’elle avait été licenciée pour motif économique et qu’elle ne bénéficiait que d’une allocation d’aide au retour à l’emploi de 36.43 €/jour.
En conséquence, la Cour a prononcé la déchéance de la banque à se prévaloir de l’engagement de caution pour engagement manifestement disproportionné.
Il résulte de cette décision que la patrimoine de la SCI ne peut pas se confondre avec celui des cautions.
Ces dernières ne disposent en réalité que de parts sociales dans le capital de SCI qui ne sont pas pris en compte dans le calcul de la disproportion de leur cautionnement.
Les biens détenus par les SCI ne sont donc pas susceptibles de constituer du patrimoine propre aux cautions permettant aux banques de se prévaloir d’une proportionnalité des cautionnements qu’elles font signer à leurs clients pour se garantir du remboursement de leurs prêt.
Cette affaire s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence obtenue par le Cabinet Bem dans son combat dans la défense des cautions qui a fixé pour le première fois le 4 décembre 2013 la limite maximum d’endettement des cautions à 33% de leurs revenus.
Il ressort de ces affaires que les cautions peuvent se défendre utilement contre les banques pour tenter d’obtenir l’annulation de leur engagement de garantie notamment en raison de leur disproportion.
Je suis à votre disposition pour toute action ou information.
Anthony Bem
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